其实★ღ◈，在正式出台之前内参揭幕★ღ◈，住建部曾于2019年和2022年两次征求意见★ღ◈，因为有些内容存在争议导致迟迟无法敲定★ღ◈，如今此标准以强制性规范的“身份”出台★ღ◈，意味着住宅项目正式开启新时代★ღ◈。

　　新规范不仅涵盖了“新建住宅建筑层高不低于3米★ღ◈，4 层及以上住宅强制设置电梯★ღ◈，并强化墙体和楼板隔声性能”等亮点★ღ◈，还有多项调整★ღ◈，标准的提升也将给施工企业带来不小的挑战★ღ◈。

　　首先就是定义的变化★ღ◈，《住宅项目规范》GB 55038-2025明确提出目标为“安全★ღ◈、舒适★ღ◈、绿色★ღ◈、智慧”★ღ◈，与2025年住建部部长在两会上对“好房子”的定义完全契合★ღ◈。住宅从最开始的适用★ღ◈、经济到如今的“好房子”经历了如下变化★ღ◈：

　　直到2025年★ღ◈，最终敲定★ღ◈：安全第一（涵盖耐久）★ღ◈、舒适第二（适用★ღ◈、宜居和美观都算此范畴）★ღ◈，绿色第三（涵盖低碳）★ღ◈，智慧第四（替代23年提出的智能）★ღ◈。

　　本文将对《住宅项目规范》GB 55038-2025（以下简称“2025版”）与《住宅建筑规范》GB 50368-2005（以下简称“2005版”）★ღ◈、《住宅设计规范》GB 50096-2011以下简称“2005版”）对比★ღ◈，并结合2019版和2022版征求意见稿（以下分别简称“2019版”和“2022版”）★ღ◈，来分析规范在“安全★ღ◈、舒适★ღ◈、绿色★ღ◈、智慧”四个方面作出的调整★ღ◈：

　　（1）建筑结构不应低于50年★ღ◈，未调整★ღ◈。但在有些省份是作出了更高要求的★ღ◈，如山东内参揭幕★ღ◈、福建★ღ◈、河北等地提出结构设计工作年限不低于70年★ღ◈，宜提升至100年内参揭幕凯发k8娱乐官网入口★ღ◈，★ღ◈。

　　（2）防水工程中屋面不应低于20年★ღ◈，室内不应低于25年★ღ◈，地下不应低于建筑结构设计工作年限★ღ◈，即50年★ღ◈。与《建筑与市政工程防水通用规范》GB55030-2022的2.0.2条款保持一致★ღ◈，当时业内人士就惊呼“最强防水新规”来了★ღ◈。

　　建筑防水工程分为屋面★ღ◈、室内★ღ◈、地下室三大块也是在《住宅项目规范》2022版征求意见稿提出的★ღ◈，地下室防水是建筑防水工程的最难点★ღ◈，在2019版就提出了不低于结构设计工作年限内参揭幕★ღ◈。

　　（3）外墙外保温系统不应低于25年★ღ◈，与《外墙外保温工程技术规程》（JGJ 144-2004）一致★ღ◈，这一规程首次明确外墙外保温系统的设计使用年限不应少于25年★ღ◈，同时将保修期定为5年★ღ◈。

　　2011版6.1.2规定★ღ◈：抗震设防烈度为6度及以上地区的住宅结构必须进行抗震设计★ღ◈，其抗震设防类别不应低于丙类★ღ◈。

　　《建筑抗震设计规范》GB50011-2010（2016年修订版）将住宅纳入丙类建筑★ღ◈，要求其抗震措施与本地区设防烈度一致★ღ◈。

　　2025版明确提出住宅建筑应具备与建筑高度相适应的灭火救援条件★ღ◈，疏散通道凯发k8娱乐官网app★ღ◈、消防车通道应保持畅通k8凯发娱乐★ღ◈。

　　（1）阳台栏杆净高不应低于1.20m★ღ◈。2011版是按照住宅层数作出不同要求★ღ◈，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）将阳台栏杆高度统一调整为1.1米★ღ◈，2025版在此基础上再提高标准★ღ◈，避免因重心外移导致发生高坠事故★ღ◈。

　　层高标准从传统2.8米提升至不低于3米★ღ◈，净高从2.4米提升至不应低于2.6米★ღ◈，净高也比2022版提出的2.5米再提升★ღ◈。

　　有些省份已陆续发布关于高品质住宅文件★ღ◈，层高要求集中在3米到3.3米之间★ღ◈，山东★ღ◈、福建和河北等地是3米★ღ◈，江苏★ღ◈、河南和江西等地是3.1米★ღ◈，此外★ღ◈，山东还提出 “鼓励有条件的项目将住宅层高提高至 3.3 米以上” ★ღ◈，广州★ღ◈、深圳高端项目层高在3.3-3.5米左右★ღ◈。

　　新标准将2011版中7层起设置电梯提升为4层起就要设置电梯★ღ◈，每个住宅单元应至少设置1台电梯凯发k8娱乐官网app★ღ◈。

　　此项规定并非首次提出★ღ◈，2022版提出了「入户层为二层及二层以上的住宅建筑★ღ◈，每单元应至少设置1台电梯」★ღ◈，2019版则要求的是四层及四层以上凯发k8娱乐官网app★ღ◈。2025版与2019版一致★ღ◈。

　　（3）针对老龄化现象★ღ◈，增加对老年人需求的设计★ღ◈，如无障碍步行系统★ღ◈、马桶和洗浴器旁应设扶手★ღ◈、浴室防滑★ღ◈、电梯的轿厢尺寸等★ღ◈。

　　这个征求意见稿★ღ◈，征求的是对一项工程建设标准规范的意见★ღ◈，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求内参揭幕★ღ◈，具有“技术法规”性质★ღ◈，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层★ღ◈。

　　也就是说★ღ◈，这个规范未来约束的是工程建设行为★ღ◈，约束对象是住宅项目的建设单位★ღ◈。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算★ღ◈，并无直接关系★ღ◈。与我们大家关心的物业费★ღ◈、取暖费以何标准收取★ღ◈，也没直接关系★ღ◈。

　　如果真的要实施套内使用面积计价K8凯发(中国)天生赢家·一触即发★ღ◈！★ღ◈，要看另一份文件凯发k8娱乐官网app★ღ◈，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号★ღ◈，2001 年）——这份文件至今有效★ღ◈，其第十八条明文规定★ღ◈：「商品房销售可以按套（单元）计价★ღ◈，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价★ღ◈。」

　　1★ღ◈、住宅通信设置应采用光缆到户方式建设★ღ◈，公共移动通信信号应能覆盖至住宅建筑的公共空间和电梯轿厢内★ღ◈。住户可随时接听和拨打手机★ღ◈，以防意外★ღ◈。

　　《住宅项目规范》GB 55038-2025的落地凯发k8娱乐官网app★ღ◈，不仅是对20年住宅建设标准的革新★ღ◈，更是中国居住文明迈向高质量发展的里程碑★ღ◈，同时也为施工企业指明了“好房子”的建设方向★ღ◈。大家都知道强制性工程建设规范分为项目规范和通用规范★ღ◈，项目规范以工程建设项目为对象★ღ◈，项目规范是主干★ღ◈、是基石内参揭幕★ღ◈，是设计和施工的“底线”★ღ◈。

　　据住建部部长在两会发言★ღ◈，除了《住宅项目规范》★ღ◈，部门还在组织编制《好房子建设指南》凯发k8娱乐官网app凯发k8娱乐官网app★ღ◈，如果说《住宅项目规范》是主干★ღ◈，那《好房子建设指南》就是枝叶★ღ◈，是更细化的内容★ღ◈，届时将形成完整的标准体系★ღ◈。对施工企业而言★ღ◈，只有在成本管控★ღ◈、施工技术等环节提升能力★ღ◈，才能在 “好房子” 建设的新赛道上占据先机★ღ◈。

　　关键是执行过程中监督★ღ◈，验收过程不要走样？应该加上水泥标号强制标准★ღ◈，建筑质量验收合格终身追责制[祈祷]